Immobilien Magazin

Das Hotel im Berg

Das Gipfelhaus am Magdalensberg in Kärnten ist seit Jahrzehnten ein beliebter Ausflugsort. Während Corona ist es um ein Hotel erweitert worden. Das Spannende daran: Es wurde in den Berg gebaut und fügt sich so nahtlos in die Landschaft ein.

Autor: Charles Steiner

Als Heike Skorianz, Geschäftsführerin des neuen Hotels am Gipfelhaus Magdalensberg in Kärnten, telefonisch gefragt wurde, ob sie denn an einer Projektreportage des Hotels für das Immobilien Magazin interessiert sei, da kam es wie aus der Pistole geschossen: "Jo gern, des kemma schon brauchen. Oba verkaufen tua ma des sicher nit". Muss die Familie Skorianz auch nicht, sie hat stets gut gewirtschaftet und kann sich laut Skorianz auch die Coronapandemie samt Hotelzubau leisten.

Dennoch, entgegneten wir, ist es interessant, über das Projekt zu berichten. Nicht nur, weil es im Corona-Jahr eröffnet hatte, sondern, weil das Hotel nicht auf dem, sondern im Berg errichtet wurde. Es ist in der Form eine Seltenheit, sowohl architektonisch als auch vom Business selbst her. Denn gerade Familienbetriebe haben durch die Coronapandemie am meisten gelitten. Aber: Hier oben, am Magdalensberg dachte und denkt man immer in sehr langen Zeithorizonten. Und es ist ein Hotel geworden, wo die Landschaft und das Ambiente quasi die Architektur sticht. Letztere ist sehr dezent ausgefallen und weist einen natürlichen Charme auf, den man anderorts so nicht findet. Das muss man auch so machen.

Der Magdalensberg ist ein Ort mit sehr viel Geschichte. Knapp über 1.000 Meter ragt der Magdalensberg über dem Klagenfurter Becken. Besiedelt ist die Anhöhe schon seit über 2.000 Jahren. Während der Zeit der Kelten und nach der Okkupation der Römer war hier eine ganze Stadt beheimatet, ein wichtiger Handelsort für das bekannte norische Eisen. Nachdem Rom mit Virunum eine Stadt auf dem Zollfeld errichtet hatte, ist die Siedlung aufgegeben worden. Dafür wurde im Mittelalter auf dem Gipfel die Filialkirche der Heiligen Helena und Maria Magdalena errichtet. Um diesen Sakralbau herum erstreckt sich das Gipfelhaus Magdalensberg, seit Jahrzehnten als Ausflugsziel beliebt, auch durch die kulinarischen Schmankerln, die hierorts angeboten werden. Die Familie Skorianz, die es betreibt, ist mittlerweile selbst Teil der Geschichte geworden. Seit über 100 Jahren und vier Generationen ist der Betrieb fest in Familienhand. Nun musste, für die nachkommenden Generationen, erweitert werden. Und zwar um eben diesen Hotelbau. Wer das Gipfelhaus schon länger kennt, hat schnell das Gefühl, als wäre es schon immer dort gewesen. Und mit immer schon dort gewesen, ist auch gemeint, es könnte bereits seit den Kelten oder Römern hier sein. Es ist ein Beispiel, das zeigt wie man mit Glauben an ein Projekt, viel Kreativität und noch mehr Durchhaltevermögen etwas Ungewöhnliches aber Zeitloses schaffen kann.

Langwierige Planung

Während dieser Zeit ist die Familie Skorianz gewachsen - und nahezu allesamt arbeiten im Familienunternehmen. "Von der Uroma bis zu den Enkeln ist die Familie im Gipfelhaus tätig", erzählt Heike Skorianz. Sie hat die Geschäftsleitung des Hotels übernommen und weiß über langwierige und zähe Vorarbeiten zu berichten, denn die Erweiterung sollte mitunter dazu dienen, dass auch die nachfolgenden Generationen Werte haben, mit denen sie den Betrieb weiterführen können. Einen langen Atem braucht man schon, sagt Skorianz: "Vor vielen Jahren stand bereits eine Erweiterung des bestehenden Betriebs im Raum, doch der ist bei den Behörden auf taube Ohren gestoßen. Schließlich befinden sich auf dem Areal noch ungeborgene archäologische Stätten, die zuvor zu untersuchen waren. Auch galt es, den Landschaftsschutz aufrecht zu erhalten."

Die Idee, das Hotel in den Hang hineinzubauen, kam vom Architekturbüro Ronacher aus Hermagor. Mit diesem Vorentwurf war man auf der Behördenseite zwar schon hellhöriger, der Weg bis zum Bau war dennoch ein langer. "Wegen der archäologischen Ausgrabungen hatte auch das Bundesdenkmalamt mitzureden, das im Vorfeld nach allfälligen Funden geschürft hatte. Dieses ist aber zum Schluss gekommen, dass sich hier keine Artefakte mit extremem Ausmaß auf dem Areal befinden." Nicht die einzigen Steine, die der Familie Skorianz für ihr Bauvorhaben in den Weg gelegt wurden, denn: "Zunächst hatte es geheißen, dafür zwei Stockwerke im Bestandshaus zu schleifen, das wollten wir nicht", berichtet Skorianz. Und von der Gemeinde hätte der Wanderweg zwischen den Hoteltrakten verlaufen sollen, das war ebenfalls keine Option. Zwei Jahre Verhandlungen waren nötig, um den Zubau baureif machen zu können. Und so ist das neue Hotel mitten im Corona-Jahr eröffnet worden, mit Erfolg. "Vor dem zweiten Lockdown Anfang November hatte das Hotel bereits eine Auslastung von 95 Prozent", so Skorianz. Immerhin: Rund sieben Millionen Euro hat die Familie in das Immobilienprojekt gesteckt.

Wellness wie die Römer

So sind auf rund 1.500 zusätzlichen Quadratmetern 20 Zimmer entstanden, vier Themensuiten und 16 Doppelzimmer, samt ausladendem Wellnessbereich mit Sauna, Infinitypool und Schwimmteich. Hinzu kommt noch das historische "Troadhaus". Verbindendes Element von Gasthaus und Hotel ist die Aussicht. Skorianz: "Uns war vor allem beim Zubau wichtig, dass man von überall die Aussicht genießen kann, sowohl in den Zimmern als auch in der Sauna oder im Infinitypool." Ebenso wichtig sei gewesen, das alte Erbe der Kelten und Römer im Bau abzubilden, weswegen auf natürliche Steinfassaden gesetzt wurde, die sich dem Baustil der Antike annähern. Nachdem das Hotel eröffnet hatte, seien die Gäste begeistert gewesen - auch jene, die mit dem Bauvorhaben am Anfang so gar nichts anfangen konnten und im Vorfeld dagegen gewettert hatten. Skorianz: "Da sind jetzt einige dabei, die unsere Stammkunden sind." Oder es zumindest geplant hatten, denn der zweite und mittlerweile dritte Lockdown hat dem einen Strich durch die Rechnung gemacht. "Für uns wird diese Pandemie sicher ganz gut stemmbar sein, wir haben während der Öffnungszeiten allein auch mit dem Restaurant sehr gute Cashflows erzielen können", sagt Skorianz. Gedanken hat man sich auch um die Energieversorgung gemacht. Diese sollte nachhaltig sein, das Ortsbild aber nicht schädigen. "PV- und Solaranlagen gingen schon einmal deshalb nicht, weil das Hotel ja in den Berg hineingebaut worden ist", so Skorianz. So wurde ein Mikronetz mit Kraftwärmekopplung aufgebaut, wo über das Heizen des ganzen Areals Strom erzeugt werden kann. Die restliche Stromversorgung wird über eine neue Trafoanlage bewerkstelligt.

Vor den Auswirkungen der Corona-Pandemie hat die Familie Skorianz jedenfalls keine Angst, man weiß um die Attraktivität des Hotels mit dieser Lage Bescheid. Vor allem weiß Heike Skorianz, dass sich Ferienhotels viel schneller als etwa Stadthotels erholen dürften. "Viele Menschen suchen nach der Stille, der Erholung, der Natur. Es werden auch viele Menschen nicht mehr die längsten Wege zum Urlaub zurücklegen, sondern in der Nähe nach einem Kraftplatz zum Energietanken suchen", sagt Skorianz.