Immobilien Magazin

DAS LAND DER VIELFALT

Die Ballungsräume in Oberösterreich sind von einem Zuzug geprägt. Eine Landflucht, wie in anderen Bundesländern, gibt es ob der Enns dennoch nicht.

Autor: Stefan Posch

Fährt man zu den Stoßzeiten vom Norden nach Linz, braucht man mehr als nur gute Nerven. Abertausende Autos zwängen sich durch das Nadelöhr Donaubrücken, um in die oberösterreichische Landeshauptstadt zu gelangen. "Alles, was sich nördlich der Donau bewegt, ist ein Albtraum", erzählt der gebürtige Hörschinger Hans-Peter Kranz, Prokurist und Leiter Vertrieb IMV Immobilien Management und Prokurist der Haus und Grund Immobilien Management. Die Verkehrssituation ist auch dem großen Zuzug geschuldet, den Linz aktuell erfährt. Zählte man vor zehn Jahren noch nicht einmal 190.000 Einwohner, sind es heute schon fast 207.000. Die Infrastruktur hinkt augenscheinlich hinten nach.

Der Zuzug hat auch Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Auch wenn die Wohnpreise im Vergleich zu anderen Landeshauptstädten noch relativ moderat sind, steigen sie stark. Laut dem Immobilienpreisspiegel der WKO kosten Wohneinheiten im Erstbezug in guter Lage und gutem Zustand 2.942 Euro pro m², gleichbedeutend mit einer Steigerung von 5 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Gute Gründe für neue Wohnflächen.

Vor allem das Zentrum rund um den Bahnhof, das sogenannte "Volksgartenviertel", ist für Immobilienentwickler attraktiv. "Im Verbund mit privaten Investments wurde hier neuer Wohnraum geschaffen. Einerseits verdichteter Flachbau, andererseits wird auch in die Höhe gebaut", erzählt Kranz. Ein Beispiel ist der 81 Meter hohe Lux Tower, der sich in der abschließenden Bauphase befindet. Doch die Neuentwicklungen sind nicht viel mehr als ein Tropfen auf einen heißen Stein. "Die Wohnungsnot bleibt eklatant", so Kranz. Gefragt sind einerseits qualitativ hochwertiger Wohnraum und andererseits auch kleinflächigere Einheiten, etwa für Studenten. "Natürlich auch leistbarer Wohnraum, der wird aber großteils von den Genossenschaften abgedeckt", erklärt er.

Als einen guten Schachzug der Stadt Linz sieht Kranz die Erschließung der Tabakfabrik: Auf einer Fläche von rund 38.000 m² werden Flächen für Start-ups zur Verfügung gestellt, ebenso für Ausstellungen und Kunstperformances. Weiters wurde und wird hier auch neuer Wohnraum geschaffen. "Das ist sicher ein Entwicklungsschub für Linz", meint Kranz, der auch entlang der Donau-Lände eine boomende Lage sieht.

"DIE WOHNUNGSNOT IN LINZ BLEIBT EKLATANT." HANS-PETER KRANZ, IMV MANAGEMENT

Thomas Zitta, Geschäftsführer von Boss Immobilien, sieht auch im Bürobereich eine gestiegene Nachfrage, besonders für großflächige Büros. Das treffe sowohl auf innerstädtische Lagen als auch auf Standorte außerhalb zu. "In Leonding etwa sind große Büroflächen entstanden, die sehr gut vom Markt aufgenommen wurden", nennt Zitta ein Beispiel. Der Speckgürtel bringe den Vorteil, dass genügend Parkplätze vorhanden sind. Die Vermarktung älterer Büroflächen sei hingegen schwierig.

Städteboom ohne Landflucht

Auch in den oberösterreichischen Bezirkshauptstädten ist Wohnraum gefragt. Ein gutes Beispiel ist Vöcklabruck. "Vöcklabruck liegt genau in der Mitte zwischen den Ballungsräumen Linz-Wels und Salzburg", erklärt Kranz. Das nahe Attnang-Puchheim hat den Vorteil, dass es an der Westbahn liegt, was etwa die S. Spitz GmbH nutzt. Laut Kranz ist Attnang-Puchheim aber ein "verschlafenes Dörflein". "Da ist Vöcklabruck etwa mit der Lenzing AG und dem Bezirksspital von der Ansiedelung her attraktiver", so Kranz.

Die Peripherie in Oberösterreich ist im Vergleich zu Gegenden etwa in Niederösterreich weniger von der Landflucht betroffen. "Das Mühlviertel hat mit der Bezirkshauptstadt Freistadt eine gute Abdeckung, mit Bezirksspital, Bundesheerkaserne usw. Und die Nähe zu Bayern war immer schon von Vorteil", erklärt Kranz. Zudem hat Oberösterreich das Salzkammergut mit den vielen Seen. "Das sind traditionelle, klassische Tourismusgebiete", so Kranz. Im Gebiet Braunau und Schärding ist die erfolgreiche Landwirtschaft ein wirtschaftlicher Treiber. Bei der Stadt Wels glaubt Kranz, dass in den nächsten Jahrzehnten der Ballungsraum mit Linz zusammenwachsen werde.

Der Logistikbereich in Oberösterreich hat laut Kranz immer noch etwas Nachholbedarf. Als Vorzeigeprojekt im Retailbereich sieht Kranz die Plus City in Pasching. Das EKZ der Pfeiffer-Gruppe wurde vor zwei Jahren nach einer Erweiterung neu eröffnet. Den Markt für Fachmarktzentren sieht Kranz hingegen als gesättigt an.