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Digitale Revolution braucht Flächen

Wachsender Büroflächenbedarf absehbar

Autor: Gerhard Rodler

Welcher Stellenwert der Informations- und Kommunikationstechnologien (IKT) und der Internetwirtschaft jetzt schon beizumessen ist, wird an der Zahl der Erwerbstätigen deutlich, die 2014 in der IKT-Branche bei 1,06 Millionen lag. Rechnet man noch die Internetwirtschaft hinzu, dürfte die digitale Wirtschaft mittlerweile die drittstärkste Branche, nach dem Handel und den wissensintensiven Dienstleistungen, darstellen und sich klar vor dem Maschinenbau, dem Fahrzeugbau und der Chemieindustrie platzieren. Dass diese Entwicklung bereits signifikante Auswirkungen auf die Flächenumsätze der Büromärkte hat und welche Trends sich abzeichnen, hat BNP Paribas Real Estate in einer Analyse beleuchtet.

Betrachtet man den Flächenumsatz, der der digitalen Wirtschaft zuzurechnen ist, also Hard- und Software, IT-Dienstleistungen und Internetwirtschaft (z. B. Online-Handel, Buchungsportale), zeigt sich an den deutschen Big-Six-Standorten in den vergangenen drei Jahren eine sehr dynamische Entwicklung. Belief sich das gesamte Volumen 2013 noch auf 392.000 m², wurden zwei Jahre später bereits 625.000 m² registriert, ein Zuwachs um fast 60 Prozent. „Zwischen den einzelnen Städten waren allerdings sehr unterschiedliche Entwicklungen zu beobachten“, so Wolfgang Schneider, Head of Research bei BNP Paribas Real Estate.

Absoluter Shooting Star ist Berlin. Während 2013 rund 21 Prozent des Umsatzes in diesem Segment auf die Hauptstadt entfielen, waren es 2015 bereits gut 39 Prozent. In absoluten Zahlen hat er sich von 81.500 m² auf 244.000 m² verdreifacht. Gleichzeitig hat Berlin damit München, den wichtigsten Standort der Vergangenheit, klar hinter sich gelassen. Während die bayerische Landeshauptstadt vor allem das Zentrum der großen Softwaregiganten und klassischen IuK-Branche ist, hat sich Berlin zum Mekka der Startup-Szene und Internetwirtschaft entwickelt. Trotzdem bleibt München die klare Nummer zwei mit einem Flächenumsatz der digitalen Wirtschaft von über 164.000 m² im Jahr 2015. In den übrigen Städten spielt dieses Zukunftscluster dagegen eine weitaus geringere Rolle. Nur in einzelnen Jahren mit besonderen Großabschlüssen wurden hier Flächenumsätze über 50.000 m² registriert. Absolut betrachtet hat vor allem Köln noch einen erheblichen Nachholbedarf.

In den letzten sechs Jahren seit 2010 entfiel in den Big-Six-Standorten durchschnittlich jeder sechste Quadratmeter des Flächenumsatzes auf die digitale Wirtschaft. An den insgesamt steigenden Umsätzen haben die einzelnen Standorte allerdings unterschiedlich partizipiert. Klarer Spitzenreiter ist erneut Berlin, wo die digitale Wirtschaft fast ein Viertel (24 Prozent) zum Flächenumsatz beiträgt. Bemerkenswert ist vor allem die dynamische Entwicklung der vergangenen Jahre. Mit einem Anteil von rund 30 Prozent wurde 2015 ein neuer Rekordwert erreicht. Relativ hohe Anteile verzeichnen darüber hinaus München mit 20 Prozent sowie Düsseldorf mit 18 Prozent. Deutlich unter dem Durchschnittswert liegen dagegen die anderen Städte. In Frankfurt zeichnete die digitale Wirtschaft in den letzten sechs Jahren für 12 Prozent des Umsatzes verantwortlich und in Hamburg und Köln waren es sogar nur jeweils 11 Prozent. Außerdem sind gerade in diesen Städten stärkere Schwankungen zwischen den einzelnen Jahren zu beobachten. Sehr guten Ergebnissen, wie beispielsweise 2015 in Köln, wo der Anteil 18 Prozent erreichte, stehen auch Jahre mit Anteilen von unter 10 Prozent gegenüber. In Hamburg wurde 2015 z. B. lediglich ein Wert von knapp 7 Prozent registriert. Verantwortlich für diese volatile Entwicklung sind häufig einzelne Großverträge, die das Resultat überproportional beeinflussen.

Welchen Stellenwert die digitale Wirtschaft mittlerweile einnimmt, zeigt sich auch bei der Betrachtung der Gesamtentwicklung der Flächenumsätze. Im sehr guten Jahr 2015 haben die Big-Six-Standorte ihr Ergebnis um insgesamt 21 Prozent gegenüber dem Vorjahr gesteigert. Die stärksten Zuwächse verzeichneten dabei die Städte mit hohen Anteilen der digitalen Wirtschaft. An die Spitze gesetzt hat sich Düsseldorf mit +39 Prozent, gefolgt von Berlin mit +34 Prozent und München mit +24 Prozent. Auch Köln, wo 2015 die digitale Wirtschaft mit 18 Prozent zum Ergebnis beitrug, konnte den Flächenumsatz noch um 17 Prozent steigern. Anders sah es dagegen in Frankfurt (+7 Prozent) und Hamburg (+3 Prozent) aus. Hier scheinen die im Vergleich relativ geringen Anteile der digitalen Wirtschaft auch die insgesamt positive Entwicklung der Nachfrage begrenzt zu haben.

Auch die durchschnittliche Veränderung p. a. des Flächenumsatzes in den letzten fünf Jahren fällt in Hamburg und Frankfurt deutlich niedriger aus als an den übrigen Standorten. Während der Umsatz über alle Standorte durchschnittlich um ca. 4 Prozent p. a. zulegen konnte, stieg er in der Hansestadt nur um 2 Prozent. In der Bankenmetropole waren sogar rückläufige Umsätze von 3 Prozent p. a. zu verzeichnen. Demzufolge ist die in den letzten Jahren sehr verhaltene Entwicklung in Frankfurt in nicht unerheblichem Umfang auch auf eine im bundesweiten Vergleich unterdurchschnittliche Beteiligung der digitalen Wirtschaft zurückzuführen. Ganz anders sieht es dagegen in Berlin aus, wo der Flächenumsatz um fast 12 Prozent p. a. angestiegen ist. München (+7 Prozent) sowie Düsseldorf und Köln mit jeweils knapp 6 Prozent liegen im Mittelfeld und leicht über dem Durchschnitt aller Standorte.

Auch bei der Zahl der Beschäftigten in der digitalen Wirtschaft hat sich Berlin mit fast 59.000 im Jahr 2013 (neuere Zahlen liegen nicht vor) vor München (knapp 52.000) an die Spitze gesetzt. Dicht dahinter auf Platz drei folgt Hamburg mit 47.000. Zwar wird die Zahl der Beschäftigten auch von der Größe der Stadt bestimmt, allerdings gibt es hierbei keinen linearen Zusammenhang. Unterstrichen wird diese Aussage dadurch, dass Frankfurt, Köln und Düsseldorf mit Werten zwischen 22.000 und 25.000 Beschäftigten nahezu die gleiche Größenordnung aufweisen.

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