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Frage an den Anwalt:

Fristen bei Wohnungsmieten in Corona-Zeiten

Autor: Lukas Schmied, RAA bei Hasberger Seitz & Partner Rechtsanwälte

Befristete Wohnmieten verlängern sich automatisch, wenn der Mieter nicht auszieht und nicht binnen 14 Tagen nach Ende der Befristung Räumungsklage gegen den Mieter eingebracht wird. Die Fristen sind in der Justiz nun gehemmt. Gilt das auch für die automatische Verlängerung von befristeten Wohnmieten, oder muss auch jetzt der Vermieter Räumungsklagen einbringen?

Antwort von Lukas Schmied, Rechtsanwaltsanwärter bei Hasberger Seitz & Partner Rechtsanwälte: Bei einem Bestandvertrag mit einem unbedingten Endtermin iSd § 1113 ABGB bewirkt die unbeanstandete Weiterbenützung des Objekts nach Ablauf der Bestanddauer nach der gesetzlichen Vermutung des 1114 ABGB die stillschweigende Vertragserneuerung. Dem folgt auch die ergänzende Regelung des § 569 ZPO, der zusätzlich noch einen konkreten Fall des Ausschlusses der Verlängerungsvermutung anführt. Bei den genannten Fristen handelt es sich um sogenannte materiellrechtliche Fristen, gegen deren Versäumung keine Wiedereinsetzung möglich ist. Weiters folgt daraus, dass die die Rechtsvermutung des § 1114 ABGB widerlegende Klage innerhalb der Frist des § 569 ZPO (vgl §§ 902 f ABGB) bei Gericht eingelangt sein bzw die sie widerlegende Erklärung des Bestandgebers dem Bestandnehmer zugegangen sein muss, um die Verlängerung des Bestandvertrags zu verhindern.

Durch die momentane Corona-Krise ist die fristgerechte Geltendmachung von Ansprüchen erschwert. Dem möchte der Gesetzgeber entgegentreten, indem solche materiellrechtlichen Fristen durch das 2. COVID-19-Gesetz gehemmt werden. Hemmung bedeutet, dass die Zeit von 23. März 2020 bis 30. April 2020 (34 Wochentage) nicht in den Fristenlauf hinzuzurechnen ist. Der Fristenlauf „pausiert“ für diesen Zeitraum (34 Wochentage) und setzt nach diesem Zeitraum wieder fort. Insofern wirkt sich die Hemmung entweder auf den Beginn oder auf das Ende der Frist aus.

Vereinfacht kann daher gesagt werden, dass die Frist vom 23. März 2020 bis zum 30. April 2020 weder zu laufen beginnen, noch ablaufen kann. Es ist jedoch immer der Einzelfall (insbesondere die Vereinbarungen im Mietvertrag) zu beurteilen, weshalb wir jedenfalls empfehlen, vor der Entscheidung, ob Klage eingebracht wird oder nicht, den Mietvertrag und die Sachlage von einem Anwalt prüfen zu lassen.