Immobilien Magazin

Mehr als nur ein Arbeitsraum

Schon vor der Corona-Krise haben sich die Anforderungen an Bürogebäude stark verändert und Büroimmobilienentwickler sind gefordert, auf die Trends im Arbeitsbereich zu reagieren.

Autor: Stefan Posch

Mit der Corona-Krise kam das Thema Arbeitsplatz in den Blickpunkt von Politik, Gesellschaft und Medien. Es hat sich gezeigt, dass viele Arbeiten auch von zu Hause aus durchgeführt werden können und die Akzeptanz von Homeoffice stieg bei den Arbeitgebern.

Laut Daniel Jelitzka, Geschäftsführer von JP Immobilien hat aber die aktuelle Corona-Thematik die Entwicklungen und Vor-Corona-Trends - wie beispielsweise die Digitalisierung - nur beschleunigt. Gleichzeitig brauche es ein Überdenken von bisherigen Bürogrundrissen sowie -größen. "Ein gestiegener Homeoffice-Anteil wird in der nahen Zukunft zur neuen Normalität. Wir sind aber davon überzeugt, dass das Büro von morgen weiterhin ein Ort des Arbeitens, der Zusammenkunft und auch des sozialen Lebens sein wird - allerdings künftig unter neuen Gesichtspunkten", meint Jelitzka.

Laut Christoph Stadlhuber, CEO der Signa, haben professionelle Projektentwickler mit langjähriger Erfahrung die aktuellen Trends seit langem in ihren Planungen berücksichtigt. "Die vor der Pandemie geplanten Flächen im The ICON Vienna beispielsweise, sind selbst unter aktuell scheinbar veränderten Vorzeichen stark nachgefragt. Laufend werden neue Verträge unterzeichnet. Das Produkt trifft also die Bedürfnisse der Nachfrage und ist daher mittlerweile fast vollvermietet", nennt Stadlhuber ein Beispiel. Insgesamt bleibe das gut geplante Büro, so Stadlhuber, jedenfalls Identifikations-, Dreh- und Angelpunkt der modernen Arbeitswelten. "Komplementär dazu etablieren sich in untergeordnetem Ausmaß alternative Formen dezentralen Arbeitens. Dazu zählen neben Co-Working-Spaces in der Peripherie oder andere flexible Mietmodelle", erklärt er.

Flexibilität

Katrin Gögele-Celeda, Country Manager Operations Immofinanz, meint, dass die Büroentwickler unterschiedlich auf die Trends beim Thema Arbeitsplatz reagiert haben. "Wir haben zum Beispiel den Trend zu Hospitality und Community frühzeitig erkannt und als Antwort darauf 2016 unser myhive Bürokonzept eingeführt. Auch die immer größer werdende Nachfrage nach Flexibilität haben wir frühzeitig - und damit lange vor Corona - erkannt und unser myhive-Angebot kontinuierlich weiterentwickelt", erklärt sie. "Unsere Weiterentwicklung in Sachen Flexibilität beinhaltet nun mehrere Produkte, die für Unternehmen jeder Größe passen. Egal, ob individuell gestalteter Büroraum mit eigenem Zugang, eine eigene Büroeinheit oder nur ein Einzelarbeitsplatz in einem Shared Office - alles ist möglich. Je nach Bedarf können unsere Mieter kleinere Büros kurzfristig ergänzen oder wieder abgeben", so Gögele-Celeda. Ab sofort bietet die Immofinanz auch zusätzlich flexible All-inclusive Bürolösungen an, bei der mit einer monatlichen Pauschale alle Services abgedeckt sind. Damit entsteht auch die Möglichkeit, Meeting-Räume oder einzelne Arbeitsplätze kurzfristig anzumieten.

Wichtig sind laut Gögele-Celeda auch flexible Grundrisse, die leicht zu adaptieren sind. Dabei komme es auf einen hohen Ausbaustandard an. "Gleichzeitig sollten Büroflächen dem letzten Stand der Technik entsprechen. Wir haben z.B. eine eigene App mit der man spontan Räumlichkeiten buchen kann oder über Angebote und Events von unseren Community Managern informiert wird. Bei uns schließt das auch eine umfassende Infrastruktur wie etwa W-LAN, Drucker, Concierge Service, Konferenz- und Meetingräume, aber auch Fahrradraum, Duschen und Sporträume mit ein", erzählt sie.

Identitätsstiftendes Sozialsystem

"Die immer komplexeren Aufgabenstrukturen verlangen nach einer individuellen und bedürfnisorientierten Gestaltung des Arbeitsplatzes", ist auch Chrisoph Stadlhuber überzeugt. "Wer Videokonferenzen abhält oder kreativ arbeiten möchte, benötigt eine andere Umgebung als jemand, der gerade konzentriert schreibt." Das Büro müsse all das bieten: Raum für Konzentration, Kommunikation und Kooperation. Das Büro sei zudem nicht nur ein Ort, an den man zum Arbeiten fährt, weil es keine anderen Plätze dafür gäbe, sondern ein identitätsstiftendes Sozialsystem. "Büros müssen so attraktiv sein, dass jeder sagt, wir arbeiten lieber dort, als irgendwo anders. In Zukunft brauchen wir also die richtigen Flächen in besten Lagen mit größtmöglicher räumlicher Flexibilität, bester Erreichbarkeit und optimaler infrastruktureller Einbettung in das urbane Umfeld. Sind diese Parameter berücksichtigt, stehen Objekte wie beispielsweise Vienna TwentyTwo bei veränderungswilligen Unternehmen und in Folge bei Investoren weiter hoch im Kurs", so der Signa-CEO.

Die Büroflächen im Projekt Vienna TwentyTwo, das derzeit von der Signa und ARE in Wien-Donaustadt gebaut wird, werden laut Stadlhuber ein Höchstmaß an Flexibilität aufweisen und optimal für die jeweiligen Bedürfnisse der zukünftigen Nutzer adaptierbar sein. "Das bedeutet beispielsweise die Möglichkeit Raumstrukturen auch noch zu einem späteren Zeitpunkt mit einem Minimum an Ressourceneinsatz adaptieren zu können oder durchdachte IT-Ausstattung mit großzügiger Breitbandanbindung", erklärt er.

JP Immobilien hat bereits mit dem 2016 eröffneten Projekt Telegraf7 einige Trends vorweggenommen. "So wurde das ehemalige Telegrafenamt hinsichtlich Raumaufteilung und Einrichtung auf die individuellen Bedürfnisse der Mieter abgestimmt. Unser Co-Working Space bietet flexible Arbeitsräume und zusätzlich können Räume und Meeting Rooms für Spitzenzeiten individuell angemietet werden", erklärt Jelitzka. Features wie ein hauseigenes Gym sowie frei zugängliche, begrünte Dachterrassen zur Allgemeinnutzung kommen zudem der sozialen Interaktion zugute.

In dem kürzlich fertiggestelltem myhive Bürogebäude der Immofinanz in der Wiener Ungargasse wird auf höchstmögliche Flexibilität gesetzt. "In unserem myoffice Bereich bieten wir Unternehmen, schlüsselfertige all-inclusive Lösungen mit einem separaten Büroeingang und individuellem Design an. Auch Teil des Konzeptes ist myflex, also die Option auf einen flexiblen Co-Working Platz in einem unserer Offices. myroom wiederum ist ein Angebot für jene Mieter die ein eigenes kleines Büro in unseren Standard Design anmieten wollen", so Katrin Gögele-Celeda. So spreche man sowohl Einzelunternehmer, junge Start-ups und größere Unternehmen an. Community Manager helfen zudem aktiv bei der Vernetzung zwischen den Unternehmen.

Nachhaltigkeit

Auch beim Bürocluster Silo in Wien-Liesing, der von der Strabag Real Estate entwickelt wird, setzt man auf flexible Grundrisse. Zudem wird auch stark auf das Thema Nachhaltigkeit Wert gelegt. Die Bestandsgebäude Silo One und Silo Plus sowie auch das Projekt Silo Next sind als Passivbürogebäude geplant. Zu dem sorgen auch Geothermie im Keller und Photovoltaik auf dem Dach für niedrige Betriebskosten, für die auch ein neues Konzept entwickelt wurde. Mietern gewährt man eine Betriebskostengarantie. Somit muss der Mieter keinerlei Nachzahlungen - ungeachtet von strengen Wintern und heißen Sommern - fürchten.

Neue Konzepte in alten Mauern

Das Neue Arbeiten ist aber nicht nur Thema bei Neuentwicklungen, sondern auch bei Revitalisierungen von bereits länger bestehenden Bürogebäuden, wie etwa beim Businesspark Campus 21 südlich von Wien in Brunn am Gebirge. "Wir versuchen neue Konzepte und Trends einfließen zu lassen und sind etwa sehr, sehr flexibel bei der Vermietung", erklärt Arda Alpakut, Vermietungsmanager beim Campus 21. Beim 20 Jahre alten Gebäude stand man vor dem Problem, dass die meisten Büros nur in drei Größen geplant waren, heute aber kleinere Flächen benötigt werden. "Wir haben dann Mietbereiche geplant, die aufgeteilt werden können. So können sich Unternehmen vergrößern oder auch verkleinern, ohne den Standort wechseln zu müssen", erklärt Alpakut.

Wenn man Leerstand habe, habe man so auch die Möglichkeit, Flächen dem Nachbarmieter anzubieten. "Mieter sind gerade jetzt preissensibel und wollen sich nicht langfristig binden. Wir lassen uns auch darauf ein. Wir haben kein Problem damit, diese Flexibilität zu gewähren", so der Vermietungsmanager.

Ein wichtiges Asset sind laut Alpakut auch E-Ladestationen. "Da gibt es ein ganz starkes Interesse der Mieter", erklärt er. Beim Campus 21 sind vorerst 20 Ladestationen geplant, die von dem Parkhausbetreiber betreut werden. Die Stationen werden von der eigenen Photovoltaikanlage gespeist, was den Vorteil hat, dass man nicht von der Netzkapazität abhängig ist. "Das ist unser Beitrag zur Nachhaltigkeit", meint Alpakut.

Weiter Nachfrage nach Büros

Was die Nachfrage betrifft spürt Alpakut die Corona-Krise nicht, "erstaunlicherweise", wie er anführt. Insbesondere die Kombination von Lager- und Büroflächen seien aktuell sehr gefragt. Auch für Daniel Jelitzka bleibt die Assetklasse Büro auch "weiterhin ein spannender Bereich". "Aktuell haben wir einige interessante Projekte in der Pipeline", erzählt er.