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Chaos rund um Mietminderung

Wird wohl im Einzelfall zu entscheiden sein

Autor: Stefan Posch

Aktuell sind eine Vielzahl von Artikel, Newslettern und Kommentaren zum Thema Mietsminderungsansprüche im Umlauf. Auch die Justizministerin Alma Zadić hat ihre Rechtsmeinung dazu öffentlichkeitswirksam geäußert. So klar ist es aber nicht, ob die Kosten bei einer behördlichen Schließung allein der Vermieter tragen muss.

„In den öffentlichen Medien findet sich derzeit vielfach die Rechtsmeinung, das Corona-Virus bzw. die damit verbundenen Beschränkungen würden den Mieter von seiner Pflicht zur Mietzinszahlung entbinden. Diese Rechtsauffassung ist in ihrer Allgemeinheit keinesfalls zutreffend und kann bei unreflektierter Anwendung für den Mieter mit nicht unerheblichen Folgen verbunden sein“, heißt es etwa in einer Analyse des Rechtsanwalts Herbert Gartner. Die entscheidende Frage sei, ob die nunmehrige Situation, bei der durch eine gesetzliche Maßnahme bestimmte Tätigkeiten in bestimmten „Lokalitäten“ untersagt werden, überhaupt unter den „Seuchenbegriff“ des § 1104 ABGB fällt. Dies ist laut Gartner zu verneinen, die Gebrauchsbeeinträchtigung ergebe sich nicht aus einer „Seuche“, sondern nur aus einem bestimmten Tätigkeitsverbot für bestimmte Berufsgruppen auf bestimmte Art und Weise.

Erwin Widerhofer und Thomas Hafner von der Wiener Rechtsanwaltskanzlei Engin-Deniz sehen in einem Gespräch mit dem immoflash den Seuchenbegriff erfüllt. „Wir glauben schon, dass § 1104 ABGB zutrifft. Wie weit das Objekt aber betroffen ist, ist im Einzelfall zu entscheiden“, so die Reachtsanwälte. So könnten etwa geschlossene Geschäftslokale noch weiterhin als Lager benutzt werden, oder Restaurants Zulieferungen durchführen. Vermieter empfehlen sie die Nutzungsmöglichkeit zu überprüfen und auch zu dokumentieren. Zu beachten sei auch, ob der Mietvertrag einen Ausschluss der §§ 1104, 1105 ABGB enthält.

Auch Georg Edlauer, Obmann des Fachverbands der Immobilien- und Vermögenstreuhänder der WKO, konstatiert verschiedene Rechtsmeinungen zu diesem Thema, wobei sich langsam eine einheitliche Betrachtungsweise abzeichnen würde. Jene der Justizministerin sei aber eine von mehreren. „Juristische Klarheit wird wohl erst ein OGH-Urteil frühestens im nächsten Jahr bringen. Wir plädieren aber dafür, dass zwischen Mieter und Vermieter zeitgerecht und individuell ein Konsens angestrebt wird. Es ist 1.000 Mal zielführender, dass der Mieter wirtschaftlich überlebt, als wenn er in Konkurs geschickt wird und so die Geschäftsfläche leer steht“, gibt er zu bedenken. „Wir dürfen auch nicht aus dem Auge verlieren, dass wir uns nach der Corona-Krise in einem rezessiven wirtschaftlichen Umfeld befinden werden“ ergänzt er.

Anton Holzapfel betont gegenüber dem immoflash, dass nicht allein die Immobilienwirtschaft für die Entlastung von Gewerbetreibenden und Handel aufkommen kann. „Wir als ÖVI sind auch dabei, dies bei der Politik zu deponieren“, so Holzapfel. Juristisch sei das Thema Mietzinsminderung nach Paragraf 1104 ABGB auch mehr oder weniger Neuland. „Es gibt ein Urteil aus dem Jahr 1953 aufgrund einer Beschlagnahme eines Mietobjekts durch eine der Siegermächte des 2. Weltkrieges. Davor etwa auch eines aus dem Jahr 1905. Vergleichbares ist nicht vorgekommen, und daher auch nicht ausjudiziert“, so Holzapfel.

Außerdem gilt: Gemeinsam schaffen wir das.