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Strategiewandel bei Office-Investments

Werthaltigkeit statt Rendite im Visier

Autor: Gerhard Rodler

Die mit sehr großer Wahrscheinlichkeit wohl noch länger anhaltende Niedrigzinsphase könnte auch zu einem Fallstrick für Immobilieninvestoren werden. Denn die extrem niedrigen Finanzierungskosten verzerren das tatsächliche Bild.

Thomas Beyerle, Leiter Research Catella Group: „Langfristig niedrige Zinsen und Renditen bewirken de facto eine Japanisierung der europäischen Volkswirtschaften. Damit wird beschrieben, dass Europa nach japanischem Beispiel eine lange Phase von geringer Inflation / Deflation, niedrigen Zinsen und geringem Wirtschaftswachstum erleben könnte.“

Laut seiner Meinung müssten im Spannungsverhältnis von Überliquidität und anhaltendem Rückgang der Büromarktrenditen Immobilieninvestitionen auf ihre Werthaltigkeit geprüft werden. Sehr niedrige Zinssätze haben in der Vergangenheit zu Vermögenspreisblasen geführt. Darum hat das Research-Team von Catella die Preis-Wert-Relation an 41 Europäischen Büroimmobilienmärkten berechnet, wobei auch Cashflow und Risikoprämien berücksichtigt wurden. Zahlreiche mittlere Städte wie Münster (1,06) oder Bonn (1,24) erscheinen als fair bepreist. Auch in Rotterdam (1,11) kann sich ein Investor im Vergleich zu Amsterdam (2,08) noch zu fairen Preiskonditionen in den Markt einkaufen. In dieser Betrachtung sind aber zahlreiche Großstädte wie Berlin (2,02), München (1,76), Paris (1,68) oder Madrid (1,73) überbewertet. Wien wurde von Beyerle im Zusammenhang mit dieser Analyse nicht extra erhoben, aufgrund der Preisen und langfristigen Entwicklung ist Wien aber mit München vergleichbar, beziehungsweise sogar einen Tick attraktiver.

Für Investments in den großen Metropolen ist die Vermögensillusion deutlich stärker ausgeprägt als in den mittleren Städten. Sollten Zinsen und Renditen langjährig niedrig bleiben, wird sich die Schere zwischen Preis und Wert in den großen Metropolen weiter auseinanderentwickeln. Ein Blick fernab der großen Städte erscheint für institutionelle Investoren lohnend.