Immobilien Magazin

Zügiger Zuzug

Niederösterreich birgt für Immobilienprojekte jede Menge Potenzial. Entscheidend sind die Infrastruktur und eine gute Erreichbarkeit von Wien.

Autor: Stefan Posch

Eine fast schon gespenstische Stille umgibt den Bahnhof. Nur unterbrochen vom Kläffen der Hunde auf der nahen Hunderennbahn. Bis zum Horizont reihen sich die riesigen Felder des Marchfelds, aufgrund deren die Region den Beinamen Kornkammer Österreichs bekommen hat.

Auch wenn Untersiebenbrunn mit seinen 1.760 Einwohnern wohl nicht unbedingt als Hotspot für die Immobilienwirtschaft gilt, in Zukunft könnten die Grundstückspreise hier steigen. Grund sind die Pläne der ÖBB, die Zugverbindungen zwischen Wien und Bratislava auszubauen. Im Zuge dessen wird auch der Bahnhof Untersiebenbrunn bis zum Herbst 2020 umgebaut und in Zukunft wird Wien weit schneller zu erreichen sein. Ein Mehrwert, der auch in der Preisentwicklung der Grundstücke zu beobachten sein wird.

Chancen im Marchfeld

"Ich denke, dass diese Aufwertung der Infrastruktur noch nicht zur Gänze eingepreist ist", sagt Peter Weinberger, Geschäftsführer von Raiffeisen Immobilien NÖ/Wien/Burgenland. Man habe im Marchfeld zwar in den vergangenen Jahren Preissteigerungen gesehen, diese würden aber weniger aus der Erwartung besserer Bahnverbindungen resultieren, sondern seien eher auf das ganz normale Wachstum des Wiener Speckgürtels zurückzuführen. "Mittelfristig dürfte sich daher der Ausbau der Zugverbindungen positiv auswirken", so Weinberger über die Region Marchfeld.

Der Immobilienprofi sieht aber in Niederösterreich noch andere Regionen mit Potenzial für Wertsteigerungen: "Primär Regionen mit guter Infrastruktur und Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz, wie z.B. Stockerau, die Region rund um Absdorf sowie die Bezirke Tulln oder Gänserndorf. Potenzial sehen wir auch in und um St. Pölten, im Bezirk Amstetten sowie in der Region um Wieselburg."

Waldviertel im Aufwind

Zu einer interessanten Region hat sich auch das einstige Sorgenkind Niederösterreichs, das Waldviertel, entwickelt. "Der Immobilienmarkt im Waldviertel ist definitiv besser als sein Ruf. Ehemals von Abwanderung geprägt, sind seit 2009 mehr als 45.000 Menschen in die Region im Nordwesten Niederösterreichs gezogen", so der Experte. Das wirke sich positiv auf den Immobilienmarkt aus: 2018 wechselten im Waldviertel rund 2.200 Immobilien den Besitzer, um 27 Prozent mehr als noch vor fünf Jahren. "Wohnimmobilien verzeichneten im Waldviertel in den vergangenen zehn Jahren deutliche Preissteigerungen. Auch aktuell ist für Objekte in guten Lagen und gutem Zustand mit guten Preisen zu rechnen", meint Weinberger. Anders verhält es sich jedoch bei sanierungsbedürftigen Objekten, diese sind im Waldviertel derzeit häufig zu hoch eingepreist. "Günstig zu haben, sind im Waldviertel aber nach wie vor Baugrundstücke, denn Bauland ist in ausreichenden Mengen vorhanden", so seine Einschätzung.

Der Speckgürtel um Wien hat schon in der Vergangenheit hohe Preissteigerungen erfahren. Peter Weinberger erwartet im klassischen Speckgürtel direkt an der südlichen und westlichen Stadtgrenze mittelfristig nur mehr moderate Preissteigerungen. "Allerdings beobachten wir, dass sich der Speckgürtel ausweitet, südlich von Wien etwa in Richtung Bezirk Wiener Neustadt. Hier ist unserer Einschätzung nach in guten Lagen ebenso noch Luft nach oben wie nördlich von Wien, etwa in Teilen des Bezirks Korneuburg sowie in der Region Tulln oder am Wagram." Auch nordöstlich von Wien, im Bezirk Gänserndorf, wachse der Speckgürtel, und auch hier seien noch Preissteigerungen zu erwarten. "Voraussetzung ist natürlich immer, dass die Lage der Immobilie passt", schränkt Weinberger ein.

Der Trend im Speckgürtel geht dabei Richtung Wohnungen. Das macht die Gegend auch für Vorsorgewohnungen attraktiv. "Für Vorsorgewohnungen wie Mehrparteienhäuser empfehlen sich im Speckgürtel Lagen, die gut ans öffentliche Verkehrsnetz angebunden sind, also z.B. guten Zugang zur S-Bahn haben", empfiehlt Weinberger. Zentrale Lagen im Bezirk Korneuburg oder Stockerau seien dafür gute Beispiele, oder auch Wolkersdorf. "Wichtig ist natürlich immer auch die Ausstattung der Wohnungen und ihre Größe. Tendenziell sind im Speckgürtel derzeit noch etwas größere Wohnungen gefragt als in Wien, das kann sich mit steigenden Preisen aber ändern", meint Weinberger.

Bedarf an Büros

Niederösterreich wird aber auch für Büroentwicklungen immer interessanter. "Ein größerer Bedarf an Büroflächen besteht sicherlich an der Peripherie Wiens, insbesondere an Autobahnen und wichtigen Verkehrsknotenpunkten. Aber auch regionale Wirtschaftszentren wie Krems, Wiener Neustadt oder die Landeshauptstadt St. Pölten eignen sich für Büroimmobilienentwicklungen", meint Gerhard Müller, Geschäftsführer des Walter Business-Park, der auch merkt, dass Unternehmen Alternativen zu ihrem Wiener Standort suchen.

Als Gründe sieht Müller die begrenzte Wachstumsmöglichkeit von Unternehmen im Stadtgebiet, Anrainerprobleme in gemischten Gewerbe- / Wohngebieten, Verkehrsbeschränkungen für Zustell- / Abholverkehre und last but not least eine beschwerliche Anreise sowie limitierte Parkmöglichkeiten für die Mitarbeiter, wenn der Großteil nach Wien pendelt. Tendenziell betrifft es Handels- und Vertriebsunternehmen, die ein eigenes Lager unterhalten, Gewerbebetriebe und Firmen mit einem hohen Pendleranteil. Laut Müller erwarten sich die Unternehmen im Zuge der Standortverlegung eine verbesserte Verkehrsanbindung, ausreichend Parkplätze für ihre Mitarbeiter, eine gute Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln und ein langfristiges Wachstumspotenzial am neuen Standort. "Ebenso wichtig ist die Infrastruktur wie Nahversorgung oder Mittagstisch", erklärt er.

Zuwachs an Logistik

Müller sieht auch Bedarf für Logistikflächen, speziell im Gürtel von etwa 60 Kilometer um Wien. "Das rasante Wachstum im E-Commerce Business trägt zu einer verstärkten Nachfrage nach Logistikflächen bei. Ich bin überzeugt, dass wir in den nächsten Jahren mit einem überdurchschnittlichen Zuwachs an neu errichteten Logistikflächen in Ostösterreich - auch spekulativ - rechnen können", meint Müller, der auch den Wettbewerbsvorteil für Logistikflächen in der Westslowakei nicht mehr so dramatisch sieht. "Zum einen ist die Lohnkostendifferenz gesunken, zum anderen werden Händler und Logistiker, aufgrund der Erwartungshaltung der Konsumenten nach kurzen Lieferzeiten, gezwungen, ihre Verteilerzentren näher zum oder idealerweise direkt im jeweiligen Verbrauchermarkt anzusiedeln", erklärt er.